Σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας σε εκτός σχεδίου περιοχή

1. Εισαγωγή - νομικό πλαίσιο

Η σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας αποτελεί έναν σημαντικό μηχανισμό για τη διαχείριση της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα, επιτρέποντας την ανεξάρτητη κατοχή και εκμετάλλευση τμημάτων ακινήτων. Ενώ η κάθετη ιδιοκτησία είναι συνηθισμένη στις αστικές περιοχές, η εφαρμογή της σε εκτός σχεδίου περιοχές ενέχει ιδιαίτερες νομικές προκλήσεις. Στόχος της παρούσας μελέτης είναι η αναλυτική διερεύνηση του νομοθετικού και νομολογιακού πλαισίου που διέπει τη σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας σε εκτός σχεδίου περιοχές, με έμφαση στις σχετικές διατάξεις, τις διοικητικές πρακτικές και τη νομολογία.

Α) Σύνταγμα της Ελλάδας και Αστικός Κώδικας

Το Σύνταγμα της Ελλάδας, μέσω του άρθρου 17, κατοχυρώνει το δικαίωμα στην ιδιοκτησία, υπό τον όρο ότι η χρήση της θα συμμορφώνεται με τους νόμους, ειδικά αυτούς που αφορούν το δημόσιο συμφέρον και την προστασία του περιβάλλοντος. Ο Αστικός Κώδικας παρέχει τη θεμελιώδη βάση για τη ρύθμιση των ιδιοκτησιακών σχέσεων, περιλαμβανομένης της κάθετης ιδιοκτησίας. Συγκεκριμένα, το άρθρο 1002 επιτρέπει τη διαίρεση οικοπέδων και την απόδοση κυριότητας σε μεμονωμένες κατασκευές ή τμήματα κατασκευών, ενώ το άρθρο 1117 αναφέρεται στην οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία.

Β) Ν. 1024/1971 περί Κάθετης Ιδιοκτησίας

Ο Ν. 1024/1971 αποτελεί το θεμέλιο για τη σύσταση οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας στην Ελλάδα. Παρόλο που ο νόμος αυτός εκδόθηκε κυρίως για αστικές περιοχές, οι διατάξεις του μπορούν να εφαρμοστούν και σε εκτός σχεδίου περιοχές, με την προϋπόθεση τήρησης των σχετικών πολεοδομικών και περιβαλλοντικών κανονισμών. Η κάθετη ιδιοκτησία, αν και λιγότερο συνηθισμένη από την οριζόντια, επιτρέπει τον διαχωρισμό ενός οικοπέδου σε επιμέρους τμήματα, καθιστώντας δυνατή την ανεξάρτητη κυριότητα κάθε τμήματος.

Γ) Ν. 1337/1983 ("Νόμος Τρίτση")

Ο Ν. 1337/1983 εισήγαγε αυστηρότερα μέτρα για τη ρύθμιση της δόμησης σε εκτός σχεδίου περιοχές, με έμφαση στην προστασία του φυσικού περιβάλλοντος και τον έλεγχο της άναρχης ανάπτυξης. Ο νόμος αυτός θέτει τους όρους και τις προϋποθέσεις για τη δόμηση σε αυτές τις περιοχές, συμπεριλαμβανομένων των ελάχιστων ορίων εμβαδού για τα οικόπεδα, των συντελεστών δόμησης, και της ανάγκης ύπαρξης βασικών υποδομών, όπως η πρόσβαση σε δημόσιο δρόμο.

2. Πολεοδομικές διαρρυθμίσεις και διοικητικές πράξεις

Η σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας σε εκτός σχεδίου περιοχές απαιτεί την έκδοση συγκεκριμένων πολεοδομικών αδειών και την τήρηση ειδικών διαδικασιών, όπως η έκδοση οικοδομικής άδειας, η έγκριση της αρχιτεκτονικής μελέτης, και η έκδοση συμβολαιογραφικής πράξης σύστασης. Η πράξη αυτή πρέπει να καταχωριστεί στο Υποθηκοφυλακείο ή στο Κτηματολόγιο, και να συμμορφώνεται με όλες τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις.

3. Νομολογία

Η νομολογία έχει διαδραματίσει καθοριστικό ρόλο στη διαμόρφωση του πλαισίου για την εφαρμογή της κάθετης ιδιοκτησίας σε εκτός σχεδίου περιοχές. Ακολουθούν σημαντικές αποφάσεις του Αρείου Πάγου και του Συμβουλίου της Επικρατείας που καθορίζουν την πρακτική εφαρμογή των σχετικών νομικών διατάξεων:

Αποφάσεις του Αρείου Πάγου (ΑΠ)

1. ΑΠ 2184/2006: Η απόφαση αυτή έκρινε ότι η σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας σε εκτός σχεδίου περιοχές επιτρέπεται μόνο όταν πληρούνται αυστηρά οι όροι δόμησης και οι πολεοδομικές διατάξεις.

2. ΑΠ 674/2012: Επικεντρώνεται στη νομιμότητα της σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας και στην ανάγκη συμμόρφωσης με τους όρους δόμησης και την ύπαρξη αναγκαίων υποδομών.

3. ΑΠ 1896/2013: Ασχολείται με την ακυρότητα της συμβολαιογραφικής πράξης σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας λόγω παραβίασης των όρων δόμησης.

4. ΑΠ 302/2014: Εξετάζει τη νομιμότητα της κάθετης ιδιοκτησίας σε περιοχές υψηλής οικολογικής αξίας.

5. ΑΠ 1375/2015: Επικεντρώνεται στην ανάγκη ύπαρξης νόμιμης πρόσβασης σε δημόσιο δρόμο για τη νομιμότητα της σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας.

6. ΑΠ 1154/2016: Αφορά τη σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας και τη συμβατότητά της με τις χρήσεις γης σε αγροτικές περιοχές.

7. ΑΠ 2123/2017: Αναφέρεται στην τήρηση των ορίων δόμησης και των συντελεστών κάλυψης κατά τη σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας.

8. ΑΠ 923/2018: Εξετάζει την ακύρωση πράξης σύστασης λόγω μη συμμόρφωσης με την περιβαλλοντική νομοθεσία.

9. ΑΠ 1564/2019: Ασχολείται με τη νομιμότητα της σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας σε εκτός σχεδίου περιοχή χωρίς τα απαραίτητα πολεοδομικά έγγραφα.

10. ΑΠ 817/2020: Εξετάζει τη διαίρεση οικοπέδου μέσω κάθετης ιδιοκτησίας και τη συμμόρφωση με τους τοπικούς πολεοδομικούς κανονισμούς.

11. ΑΠ 1235/2021: Απόφαση που επικεντρώνεται στην ακύρωση σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας λόγω μη συμμόρφωσης με τις πολεοδομικές αρχές.

Αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ)

12. ΣτΕ 4568/2012: Αναφέρεται στη νομιμότητα σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας σε παραδοσιακό οικισμό και τους σχετικούς πολεοδομικούς περιορισμούς.

13. ΣτΕ 3421/2013: Ακυρώνει σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας λόγω παράλειψης έγκρισης περιβαλλοντικών όρων.

14. ΣτΕ 1589/2014: Εξετάζει τις προϋποθέσεις έγκρισης οικοδομικής άδειας και σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας σε εκτός σχεδίου περιοχή.

15. ΣτΕ 2976/2015: Εξετάζει τη συμβατότητα της σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας με τις περιβαλλοντικές διατάξεις σε περιοχές Natura 2000.

16. ΣτΕ 1208/2016: Εξετάζει τη σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας και την προστασία του αγροτικού χαρακτήρα της περιοχής.

17. ΣτΕ 4019/2017: Εξετάζει την ακύρωση σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας λόγω μη συμμόρφωσης με τους όρους προστασίας της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς.

18. ΣτΕ 5184/2018: Αφορά τη νομιμότητα της σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας κοντά σε προστατευόμενη δασική έκταση, επισημαίνοντας την ανάγκη τήρησης των περιβαλλοντικών περιορισμών που επιβάλλονται από τη σχετική νομοθεσία.

19. ΣτΕ 2341/2019: Αυτή η απόφαση τονίζει την ανάγκη ύπαρξης βασικών δημόσιων υποδομών, όπως δρόμοι και αποχετευτικά συστήματα, για τη νομιμότητα της σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας σε εκτός σχεδίου περιοχές.

20. ΣτΕ 3178/2020: Επικεντρώνεται στη συμβατότητα της σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας με το τοπικό ρυθμιστικό σχέδιο, υπογραμμίζοντας τη σημασία της πολεοδομικής συμμόρφωσης.

21. ΣτΕ 1419/2021: Απόφαση που ακυρώνει τη σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας σε εκτός σχεδίου περιοχή λόγω μη συμμόρφωσης με τις διατάξεις προστασίας του φυσικού τοπίου, επιβεβαιώνοντας τη σημασία της περιβαλλοντικής διαχείρισης στις διαδικασίες πολεοδομικού σχεδιασμού.

4. Περιβαλλοντικές και Πολεοδομικές Επιπτώσεις

Οι αποφάσεις αυτές, μαζί με άλλες σχετικές νομολογιακές εξελίξεις, αναδεικνύουν την αυστηρή αντιμετώπιση από τα ελληνικά δικαστήρια των θεμάτων που αφορούν τη σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας σε εκτός σχεδίου περιοχές. Ιδιαίτερα, η νομολογία επικεντρώνεται στην προστασία του περιβάλλοντος και στην ανάγκη διατήρησης της πολεοδομικής τάξης, αποτρέποντας την άναρχη δόμηση που θα μπορούσε να προκαλέσει περιβαλλοντική υποβάθμιση ή να θέσει σε κίνδυνο τη βιώσιμη ανάπτυξη. Οι αποφάσεις αυτές έχουν συμβάλει καθοριστικά στη διαμόρφωση του νομικού πλαισίου, ενισχύοντας την ανάγκη για αυστηρό έλεγχο των προϋποθέσεων και των διαδικασιών που αφορούν τη σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας σε εκτός σχεδίου περιοχές.

Συμπεράσματα

Η σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας σε εκτός σχεδίου περιοχές στην Ελλάδα υπόκειται σε ένα αυστηρό και καλά ορισμένο νομικό πλαίσιο, που αποσκοπεί στην προστασία του περιβάλλοντος, τη διατήρηση της πολεοδομικής τάξης, και την αποφυγή της άναρχης δόμησης. Παρά τη δυνατότητα που παρέχει η νομοθεσία για τη δημιουργία κάθετης ιδιοκτησίας, οι πολυάριθμοι περιορισμοί και οι δικαστικές αποφάσεις που έχουν εκδοθεί υπογραμμίζουν τη σημασία της πλήρους συμμόρφωσης με τις περιβαλλοντικές και πολεοδομικές απαιτήσεις.

Η νομολογία του Αρείου Πάγου και του Συμβουλίου της Επικρατείας έχει παίξει καθοριστικό ρόλο στη διαμόρφωση του τρόπου με τον οποίο εφαρμόζεται το νομικό πλαίσιο, θέτοντας αυστηρά κριτήρια για την προστασία του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος. Οι ιδιοκτήτες και οι επενδυτές που επιθυμούν να προβούν σε σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας σε εκτός σχεδίου περιοχές θα πρέπει να είναι πλήρως ενήμεροι για τις νομικές απαιτήσεις και τους περιορισμούς που επιβάλλονται, διασφαλίζοντας ότι τα έργα τους συμμορφώνονται με το ισχύον νομικό και πολεοδομικό πλαίσιο. Η συνεχής παρακολούθηση των νομοθετικών και νομολογιακών εξελίξεων είναι απαραίτητη για την κατανόηση των δυνατοτήτων και των περιορισμών που ισχύουν στη σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας σε εκτός σχεδίου περιοχές, καθώς και για την αποφυγή νομικών εμπλοκών και προβλημάτων στο μέλλον.